1. 토지거해가구역 내 부동산 매매계약 - '유동적 무효'
대법원은 토지거래하구역 내의 토지로서, 거래허가가 요구됨에도 허가 없이 체결된 매매계약의 경우
이를 이유로 '확정적 무효'로 볼 것이 아니라 장래 거래허가를 받을 경우 계약시에 소급하여 유효로 취급될 수 있는
'유동적 무효'라고 본다.
이는 토지거래허가를 요구하는 입법 취지가, 허가 없이 이뤄진 일체의 계약을 확정적으로 무효로 취급하고자 함에 있는 것이
아니라는 판단에 있다.
토지거래허가 구역 내 허가없는 매매행위의 경우에도, 계약 당시에 허가를 배제-잠탈할 목적이었던 경우 계약 당시 이미
확정적으로 무효인 것으로 취급한다.
3. 잠탈-배제 목적의 존부 판단 방법
대법원이 예시하는 기준은, 거래허가를 득할 수 없는 자가(ex.해당 구역 내 1년 이상 거주하지 아니한 자) 자격 있는 자의 명의
를 차용하여 체결한 계약의 경우가 대표적이다.
4. 부동산 이중매매 - 배임죄 성부
배임죄 - 타인의 재산상 사무를 처리하는 자 (재산 보전 관리 사무 협력할 의무 있는 자)의 임무위반 행위로, 자신 또는 제3자가
이익을 얻고, '본인'(위임한 자)에게 재산상 손해를 끼친 경우 성립하며, 재산상 손해는 실해 발생의 위험으로 족하다.
배임죄의 경우, 단순한 채무불이행을 형사범죄화한다는 비판이 늘 제기되어 왔고, 이러한 견해를 토대로 최근 대법원은 전원합의
체 판결로 동산의 경우 이중양도행위가 배임죄에 해당하지 않는다고 판례 변경한 바 있다.
또한 해당 판결에서 대법원은 부동산 이중양도 행위에 대하여 판례 변경하지는 않았으나 (해당 사안이 아님), 부동산의 경우에도
차후 판례 변경이 있을 가능성을 시사한 바 있다.
그럼에도 위 2011도614 판결은 부동산 이중매매 행위 (계약금 수령 후 - 상대방의 이행착수 후로서 일방 당사자가 임의로 계약을
해제할 수 없는 단계는 단순 채무자가 아닌, 보다 깊은 신뢰관계가 있음을 전제)가 일단 배임죄에 해당함을 전제하고 있다.
5. 불법원인급여와 배임죄
배임죄는 당사자간의 기본적 법률관계 (재산상의 의무 발생)를 전제한 것이므로, 해당 법률관계가 이미 무효인 경우 배임죄 발생
의 전제인 재산상의 사무처리 의무는 발생하지 아니한다.
6. 종합
토지거래허가구역내에서 거래허가를 잠탈할 목적으로 체결된 계약의 경우, 이미 계약 당시 그 효력이 확정적 무효이므로
매도인은 매수인에 대하여 어떠한 재산상의 사무처리의무를 부담하지 않는다. 따라서 그 '무효인' 계약 이후 매도인 제3자에게
당해 부동산을 매도한 행위는 배임죄를 구성하지 않는다.
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